Reguleringsplan Atnasjø Kafé - innsigelse mot sletting av viktig formål

Bjørn Brænd har send inn denne saken som innspill til endringen av reguleringsplanen for Atnasjø Kafé. Innlegget publiseres i sin helhet nedenfor.

Stor-Elvdal kommune – varsel om endring av reguleringsplan for Atnasjø kafé plan-ID 342320150300 etter forenklet prosess - INNSIGELSE MOT PLANENDRING GJENNOM FORENKLET PROSESS

I medhold av plan- og bygningslovens § 12-14 varsler Stor-Elvdal kommune om endring av Reguleringsplan Atnasjø Kafé. Reguleringsplan for Atnasjø kafé ble vedtatt i kommunestyret 15.02.2017 etter en omfattende prosess med mange høringsinnspill. Høringsinnspillene gjelder også nå fordi et vesentlig moment for å få Reguleringsplan Atnasjø Kafé vedtatt, er utleieklausul for hyttene. Den var nødvendig for at reguleringsplanen ikke skulle bryte med overordnet Reguleringsplan Atnbrua. Reguleringsplanen legger til rette for frittliggende hyttebebyggelse av hytter med utleieklausul til fordel for å styrke driften av Atnasjø kafé særlig i vinterhalvåret, rene utleiehytter, fritids- og turistformål, samt næring gjennom konsentrert fritidsbebyggelse.

Evaluering av Reguleringsplan Atnasjø Kafé

Som grunnlag for å ta stilling til kommunens forslag som går ut på å fjerne en vesentlig forutsetning for at reguleringsplan Atnasjø Kafe ble vedtatt, er det nyttig å evaluere gjennomføringen av hvordan de forlokkende vyene som lå til grunn for at en regulering med diverse inngrep i en naturskjønn og hittil uberørt Nasjonalutsikt mot Rondane, har utviklet seg og er gjennomført.

Litt historikk

Helt siden Atnasjø kafé ble etablert av Kari og Rolf Øvergaard i 1950, har kaféen vært et attraktivt samlingssted for bespisning og møtevirksomhet, med drivstoffpumper og bl. a. med tilbud om transport og hytteservice. Fra 1950 til 1967 ble transporten gjort med hest. Fra 1967 brukte Rolf snøscooter til transport av bagasje, varer og, om nødvendig, også folk. Mange stod på skiene og lot seg dra til setergrenda og hyttefeltene som ble etablert i 1960-årene. Atnasjø kafé var et viktig nav for hyttene, så vel på Sjølisetra som de nye hyttefeltene i Megrunnslia og Atnsjølia, da de kom.

Kari og Rolf bodde på kafeen om vinteren de første årene, men med skolebarn flyttet de til Amperhaugen og lot bensinpumpene betjene av en person med vinteropphold på kafeen. Helt fra den tiden har det vært et ønske for Atnasjø kafé å få større kundegrunnlag og trafikk om vinteren. Det var dette ønsket vertskapet Gerd Kristiansen og Erik Hermansen arbeidet for å få realisert for å styrke kafeens bærekraft i framtida. Dessverre døde Erik ved snøscooteren under utbedring av infrastrukturen i området. Gerd fant da å måtte selge Atnasjø kafé i 2017. Kjøperne overtok kafeens posisjon i det lovende prosjektet.

Atnsjø Utvikling AS - Rondeveien hyttefelt

Sommeren 2015 ble det gjort omfattende gravearbeider sør for Atnasjø kafé. Det forelå ingen kjente planer for tiltak på området. Atnelien Grunneierforening hadde fra gammelt en overenskomst mellom grunneierne om at det ikke skal legges til rette for fritidsbebyggelse i lia mellom Atnsjøen og riksveien (Fv27). Så i august 2015 kom det for en dag at to grunneiere ville bryte overenskomsten, og i allianse med en profesjonell utbygger, Peco Eiendomsråd AS ved Per Wold, hadde de et oppstartmøte med kommunen med sikte på å regulere området ved Atnasjø kafé.

I september 2016 sendte Stor-Elvdal kommune ut Reguleringsplan for Atnasjø kafé til førstegangsbehandling. Det var Peco Eiendomsråd AS, i samarbeid med grunneierne og driverne av Atnasjø Kafé og grunneierne av eiendommene vest og sør for kaféen, som ønsket å få detaljregulert sine eiendommer. Det var på Nordre Moens Gunstadbuteig på vestsida, med Anne Lene Wang som eier, og Søre Moens teig på sørsida, med Even Moen som eier. Atnasjø kafé var i 2016 eid og ble drevet av Gerd Irene Kristiansen og Erik Helmer Hermansen. Reguleringen skulle åpne for selveierhytter kombinert med klausul om at Atnasjø kafé kunne leie ut hyttene når eierne selv ikke var der, vanlige utleiehytter og utleieleiligheter i eget eierskap, samt opprettholde kafédriften og tilrettelegge for eventuell annen næring. Peco Eiendomsråd AS og grunneierne ønsket å videreutvikle Atnasjø kafé til en spennende turistmagnet, med tilbud av et fullskala servicenivå med spisemuligheter, overnatting, annen næring og hytteutleie m.m. (Stor-Elvdal kommunes Saksframlegg og tiltakshavers Planbeskrielse). Nordre Moen hadde da siden 2014 samarbeidet med Atnasjø kafé om å utvikle tjenester og tilbud med opphold og opplevelser i distriktet. Even Moen kjente kafeen fra perioden Stor-Elvdal drev den som konkursbo, mens PECO Eiendomsråd AS ved Per Wold kom inn som en ny drivende kraft for å utvikle en destinasjon knyttet til den velkjente Atnasjø kafé og Nasjonalutsikten mot Rondane.

Hovedargumentet for å få gjennom forslaget om etablering av hyttefelt for fritidsboliger på et område regulert til næringsvirksomhet, var at hyttene skulle disponeres for utleie via Atnasjø kafé når eierne ikke brukte hyttene

For å gjennomføre visjonene i Reguleringsplanen for Atnasjø kafé ble Atnsjø Utvikling AS etablert i 2019 med Per Wold som daglig leder i selskapet. Wold er også styreleder og daglig leder i familieaksjeselskapet Peco Eiendomsråd AS – aksjonær i Atnsjø Utvikling AS. Grunneier og maskinentreprenør Even Moen, daværende ordfører, har vært styreleder fra etablering til konkurs, og en kort periode før konkursåpning, også daglig leder. Det var etter at tidligere daglig leder, Per Wold, trakk seg, trolig for å unngå å bli utsatt for konkurskarantene

Atnsjø Utvikling AS ble etablert av fire aksjonærer og hadde en aksjekapital på 330 000 kroner. Som daglig leder i Atnsjø Utvikling AS orienterte Per Wold på Sollia.net 19/11 2019: «Det er nå dannet et Atnsjø Utvikling AS som har som mål å utvikle områdene rundt Atnasjø kafé med hytter og aktiviteter slik at næringsgrunnlaget for kafeen også i framtida blir ivaretatt på en god og sikker måte», sa daglig leder Per Wold til Sollia.net.

«Hensiktsmessig - Da nærområdene rundt kafeen som inngår i reguleringsplanen, har vært eiet av flere grunneiere, har det vært hensiktsmessig å samle arealene i ett eget utviklingsselskap. Denne prosessen er nå gjennomført, og selskapet vil gjennom vinteren se på aktuelle strategier med tanke på utbygging og utvikling av området. I dette arbeidet inngår også analyse av aktuelle samarbeidspartnere og bruk av lokale entreprenører. Utbyggingsplaner og hyttetegninger vil bli avklart med Stor-Elvdal kommune før de markedsføres.»

Sollia.net fulgte opp saken 28. april 2021: «Sollia.net har bedt daglig leder i Atnasjø Utvikling Per Wold om svar på noen av de spørsmålene som er reist i forbindelse med utbygginga av Rondeveien Hyttefelt.

Hvordan er mottakelsen i markedet?

Vi kan bekrefte at Rondeveien hyttefelt har fått en positiv mottakelse i markedet – og at vi nå jobber med oppstart av arbeidet med infrastruktur, sier Per Wold, daglig leder i Atnsjø Utvikling.

Hvem er prosjekteier og hvem er utbygger?

- Atnsjø Utvikling AS er tiltakshaver/grunneier på hyttefeltet, og vi ønsker å legge ut 10 tomter i første byggetrinn. Det er søkt om utslippstillatelse og godkjenning av VVA-anlegg på feltet, samt fradeling av den første hyttetomta. Søknadsprosedyrene er ivaretatt av firma Areal Pluss AS.

Kan kjøper av tomt stå fritt i å bygge hytte etter egen tegning med lokale handverkere?

Atnsjø Utvikling AS samarbeider med firma Hedalm Anebyhus AS om salg og leveranser av hytter på utvalgte tomter. Dersom noen kunder har egne tegninger/håndverkere de ønsker å benytte, kan de ta dette opp med Hedalm Anebyhus, eller eventuelt henvende seg direkte til Atnsjø Utvikling AS – så finner vi praktiske løsninger på dette!

Med utgangspunkt i at det i innledningen til prosessen var det skulle legges til grunn en forutsetning at disse hyttene eller deler av dem skulle selges som utleiehytter og at denne utleievirksomheten skulle administreres av Atnasjø Kafe: Var ikke dette en forutsetning for godkjenning av prosjektet, og er det noen del av opplegget som dere nå presenterer som inneholder noe av dette?

Atnsjø Utvikling AS ønsker å legge til rette for at nye hyttekunder skal få en mulighet til å leie ut egen hytte gjennom et samarbeide med Atnasjø kafé – som i dag driver utleie på egne utleiehytter. Dette vil bli nærmere omtalt i salgsdokumentene. På sikt kan man se for seg ulike typer av servicetilbud overfor nye og eksisterende hytteeiere i området.

Er det foretatt noen konsekvensutredning mht tapping av grunnvann til ca. 30 fritidsboliger med moderne forbruk av vatn + næringsbygg + Atnasjø Kafe?

- Vannforsyning for byggetrinn1 vil bli sikret ved etablering av borebrønn. Alle utredninger om vannforsyning er gjennomført av konsulentfirma i overensstemmelse med gjeldende regelverk.

Vi ser fram til en spennende utvikling på Atnasjø kafé i tiden framover!, sier Per Wold, daglig leder i Atnsjø Utvikling.»

Et oversett konkursvarsel?

Daglig leder Per Wold trakk seg som leder av Atnsjø Utvikling AS 6/5 2024. Styreleder Even Moen fungerte som leder inntil Atnsjø Utvikling AS ble meldt konkurs 28/9 2024. Tidligere daglig leder Per Wold unngikk dermed å få konkurskarantene. «Konkurskarantene innebærer at man blant annet ikke kan stifte aksjeselskap (AS), norsk avdeling av utenlandsk selskap (NUF), eller påta seg eller reelt utøve nye verv som medlem eller varamedlem av styret eller administrerende direktør i slike selskap. Man kan også fjernes fra slike verv man allerede innehar» (Altinn).

Interessentene i regulert området ved Atnasjø kafé og antatt økonomisk handleevne

Atnsjø Utvikling AS, Lyngstadv 57, 2477 Sollia, ble stiftet i 2019 med formål Utvikling og gjennomføring av eiendomsprosjekter i egen regi eller i samarbeid med andre, kjøp og salg av eiendommer og verdipapirer som naturlig faller. Selskapet er meldt konkurs 28. september 2024.

Atnsjø Utvikling AS ble etablert med fire eiere, 5 495 aksjer og en aksjekapital på 330 000 kroner. Tre aksjonærer var lokale: grunneier og entreprenør Even Moen og Atnasjø Kafé AS, hver med 32,575 % av aksjekapitalen, 1790 aksjer, og grunneier Anne Lene Wang med 2,275 % av aksjekapitalen, 125 aksjer.

Den fjerde aksjonæren var Peco Eiendomsråd AS, også med 32,575 % av aksjekapitalen, 1790 aksjer. Selskapets vedtektsfestede formål er: Konsulenttjenester i forbindelse med utvikling/gjennomføring av feltutbygging og eiendomsutvikling, etablering av grunneieravtaler, utbyggingsavtaler med videre, samt kjøp/salg av eiendommer og verdipapirer som naturlig faller sammen med dette, herunder å delta i andre selskaper med lignende virksomhet, eller på annen måte gjøre seg interessert i andre foretagender.

I 2021 overdro selskapet én tomt til daglig leder for 500 000 kroner, registrert av registerenheten. Lite tyder på at beløpet er inntektsført i selskapet. Etter avtale med styret oppførte Hedalm Ånebyhus en visningshytte for daglig leder Wold. Hytta presenteres nå som en Tinde-hytte. Opsjonsavtalen med Hedalm Ånebyhus har opphørt. Uten tilgang på regnskapsbilag er det ikke mulig å se om tomt og lønn er ordnet i et internt mellomværende.

Konkursboet var åpenbart uten midler. Bostyret hadde dermed ingen midler å bruke til bobehandling. Dermed overtok banken boet, siden eiendommen med infrastruktur var sikret med pant. Banken solgte eiendommen for 1 300 000 kroner 8/4 -25. Bankens tap kan dermed anslås til 1,1 mill. kroner.

De nye eierne har allerede salgsavtale for tomt nr. 7 (54/522), og sikret seg finansiering med 5 000 000 mot eiendommen som pant – trolig under forutsetning av at utleieklausulen som omsøkt blir fjernet av Stor-Elvdal kommune.

Nye eiere fritatt for forpliktelser som ikke er nedfelt i Reguleringsplan og forutsetninger for den

Boet etter det konkursrammede Atnsjø Utvikling AS er ervervet av Knut Wold (f. 1953, 72 år), bonde og kunstner i Stange, og Olve Gravråk (f. 1952, 73 år), finansaktør bosatt i Oslo. Sollia.net presenterte de nye eierne i et nyhetsoppslag 28/4 2025. Knut Wold (1953) er billedhugger med sterke bånd til Sollia helt fra barndommen, og drømmer om å ha en egen plass ved Atnsjøen. Olve Gravråk (1952) har ingen tidligere tilknytning til Sollia, men lever som «semipensjonist» med behov for nye prosjekter. Han er styreleder og kontrollerer familieaksjeselskapet Valogigant AS, etablert 2006 med sine 10 % A-aksjer innenfor bransjen investeringsselskap o.l. lukket for allmennheten (Proff). Selskapet eier eller følger ca. 50 selskaper, mange innen bank og finans.

De nye eierne ønsker å fjerne en viktig regulering som tjener det opprinnelige formålet med Reguleringsplan Atnasjø kafé.

Se selv hva Stor-Elvdal kommune skriver: «Nye eiere av områdene regulert til fritidsbebyggelse og næring/konsentrert fritidsbebyggelse ønsker å fjerne en setning i bestemmelsene som ikke lenger fungerer etter hensikten.

Bakgrunn for endringen: Atnasjø kafé hadde, da planen ble vedtatt, enkle overnattingshytter i tillegg til kafédriften og det var et ønske om å utvikle området rundt Atnasjø kafé til en spennende turistmagnet, hvor det tilbys fullskala servicenivå med spisemuligheter, overnatting, annen næring og hytteutleie. Fra planen ble vedtatt og fram til i dag har både kafeen og bebyggelsesområdene rundt kafeen blitt overdratt til nye eiere og den opprinnelige organisasjonsformen der det var ønske om å bygge hytter med utleie klausul og utleie gjennom kafeen er ikke lenger aktuell.

I den forbindelse har det det blitt tydelig at en setning i fellesbestemmelsene i pkt. 4.2 første ledd skaper komplikasjoner. Det er derfor ønskelig å fjerne denne setningen:

Fritidsbebyggelsen skal ha en utleieklausul hvor utleie organiseres gjennom eget driftsselskap.»\

Kommentar: Hovedgrunnen til at Reguleringsplan Atnasjø kafé ble vedtatt i 2017, på tross av mange motforestillinger i høringsperioden 2015-17, var at ved å gi Atnasjø kafé en overbyggende planverkbasert rett til å disponere fritidsbebyggelsen til utleieformål når eierne selv ikke brukte fritidsboligen, så ville det styrke driftsgrunnlaget for Atnasjø kafé om vinteren. Ved «prokuratorknepet» for å gjøre utbyggingen om fra privat utbygging av fritidsboliger, til utbygging med utleierett i næring, kunne Stor-Elvdal kommune definere prosjektet som næring, og dermed være innenfor reguleringplanens begrep «næring».

Det er ingen grunn til at visjonene og det grundige planarbeidet som AREAL+ utførte 2015-17 ikke skal være like aktuelt for vinterstengte Atnasjø kafé i dag, som i 2017 da planen ble vedtatt. Da de opprinnelige grunneierne lot området bli en del av Atnsjø Utvikling AS, med formå å styrke næringsgrunnlaget for Atnasjø kafé, var det i forvissningen om at de på den måten kunne bidra til å styrke lokalt næringsliv. (I parentes bemerkes at flere av de honnørtunge begrepene nedfelt i intensjonene, forsvant med konkursen, men det overordnede planverket består klippefast.) Derfor bør kommunestyrets vedtak opprettholdes uten fjerning av en viktig forutsetning for å kunne ha helårsdrift ved Atnasjø kafé i framtida. Reguleringsplanen Atnasjø kafé skal sikre det framtidige driftspotensialet for reiselivssenteret Atnasjø kafé, ikke tilfeldige eiere og tilfeldige interessenter for fri utnyttelse av området. Derfor må Reguleringsplan Atnasjø kafé beholdes uendret til det foreligger en ny reguleringsplan med et annet formål.

Skal forutsetningen for Reguleringsplan Atnasjø kafé endres på det vesentligste punktet, må alternativet være å gjennomføre en fullstendig planprosess med høring hvor alle aktuelle interessenter kan komme til orde. Ikke minst bør Sølnkletten villreinområdes Sti- og løypeplan som er under vedtak i kommunene Rendalen, Alvdal og Folldal i tillegg til Stor-Elvdal hensyntas i utmarksforvaltningen og planverket ellers.

Planstatus

Kommuneplanens arealdel ble vedtatt 27.4.2005 og gjelder for perioden 2003 – 2015. Planområdet er omfattet av kommunedelplan for Atnbrua, hvor området er avsatt til nåværende og framtidig industri/handel (område N2). Formålet er imidlertid senere presisert av kommunen til å være næring. Avgrensningen i kommunedelplankartet er ikke i samsvar med den reelle situasjonen. Kommunen har derfor laget et tilleggskart som viser avgrensningen av næringsområdet (nåværende og framtidig).

En mulig konklusjon

Den økonomiske utviklingen over femårsperioden 2019-23 viser en urovekkende negativ utvikling. Med en profesjonell eiendomsutvikler som daglig leder, er dette en påfallende utvikling – med mindre den er ønsket. Det finnes andre eksempler på prosjekter med utbygging der prosjektet styres mot konkurs for å riste av virksomheten ulike ikke-ønskede bindinger. Konkursboet kan så erverves av sentrale deltakere selv, andre familiepersoner, via stedfortredere eller nære pårørende, for videre drift

Når nye eiere så raskt søker Stor-Elvdal kommune om at en slik uønsket forutsetning og klausul om utleiebinding via Atnasjøl kafé blir fjernet, får iallfall jeg en følelse av at det her ikke bare er så edle hensikter som skissert i intervju på Sollia.net, som gjelder. Forutsetningen for at hele Reguleringsplan Atnasjø kafé kunne godkjennes, var at utbyggingen skulle sikre og styrke vinterdriften ved Atnasjø kafé. Søknaden fra de nye eierne viser at nettopp denne klausulen virker etter hensikten.

Jeg har innsigelse mot sletting av klausulen som gir selve kjernevirksomheten Atnasjø kafé rett til utleie av hytter innenfor Reguleringsplan Atnasjø kafé. Klausulen gjelder uavhengig av driftsselskapets eierform, men er knyttet til eiendommen. Hvis klausulen slettes, må området tilbakeføres til natur av de nye eierne, dvs. naturrestaurering som er tidas løsning der natur er forringet gjennom inngrep.

Sollia 3. juni 2025

Bjørn Brænd

Et par ord om meg selv og mitt engasjemang vedrørende Atnasjø kafé:

Jeg er født i Sollia i 1942, og har vært blant kafeens brukere siden startåret, dvs. i 75 år, senest i påsken i år. Jeg har vokst opp med gründerne som naboer, forbilder og venner.

Jeg har kjent senere eiere, og vært rådgiver blant annet for Gerd og Erik, min klassekamerat og livslange venn fra Atnbrua skole 1949-56. Jeg bidro i sin tid med håp om å berge bensinanlegget og kafeen under kommunal drift, og tapte 10 000 kroner i den anledning.

For alle eiere har det vært et ønske å få økt vintertrafikk, og dette behovet blir tilgodesett med en utleieklausul som er lagt som forutsetning for at området i det hele tatt skal kunne utvikles av de nye eierne.